Наверх
город Свободный Амурской области, новости, события, жизнь в интересном городе... блоги, фотоальбомы, панорамы, киносеансы, карта, встречи, расписание авто и жд вокзалов, организации

Яндекс.Толока — заработок в интернете.
Простые задания за вознаграждения.


Присоединиться

Хрущевка

по материалам портала www.space-open.ru
Посетитель
Константин Пятачкофф
Медаль
Сообщений: 189
2643 дня назад
Хрущевки - один их лучших советских брендов


«Энциклопедия рынка недвижимости»: Пятиэтажные дома массовых серий, в народе зовущиеся «хрущёвками», в свое время возводились под лозунгом «Каждой советской семье к 2000 году - по отдельной квартире!» Хрущевки можно уважать уже за то, что с их помощью миллионы людей переселились в новые квартиры из времянок, бараков и коммуналок и начали жить по-человечески – в отдельных квартирах. Для них это радостное событие было доказательством того, что коммунизм непременно наступит. В Новосибирске две самые массовые серии хрущевок - «1-335» и «1-464». Серия 1-335 - это классическая хрущёвка в 5 этажей продольными несущими стенами. Первый такой дом построен в 1960 году на ул. Космической, д. 12/1. Первый 4-этажный дом серии 1-464 построен в Академгородке в 1961 году.
1961- год технологических прорывов С 1959 года в Советском Союзе строились кирпичные пятиэтажки. В 1961 году советский человек полетел в космос, и в СССР начали строить первые панельные пятиэтажные дома. Два этих события никак не связаны между собой, но оба они знаковые для страны. Строительство панельных домов массовых серий продолжалось до 1985 года. За это время по всей России появилось около 290 млн кв. метров общей площади пятиэтажек, что составляет не менее 10% от жилого фонда страны.
Инженерная конструкция серии домов «К-7», разработанная советским проектировщиком Виталием Лагутенко, руководителем первой мастерской Моспроекта, была уникальной. Жилой дом собирался как конструктор. Если Генри Форд придумал автомобиль, сходящий с конвейера, то Виталий Лагутенко придумал дом, подобный этому автомобилю, разработав технологию, позволяющую строить дешево, много и быстро.
Самое ликвидное жилье Обычно «хрущевки» расположены микрорайонами. Редко можно встретить одиноко стоящую пятиэтажку. Как правило, их возводили по несколько штук на одной цлице. За 40 с лишним лет с момента постройки вокруг домов успели вырасти большие деревья, разрослись кустарники, поэтому летом в «хрущевских» двориках зелено и уютно.
Небольшие квартирки вдохновляют жильцов на различные дизайнерские «подвиги», призванные максимально эффективно использовать каждый сантиметр жилого пространства. Кто-то совмещает кухню с соседней комнатой, создавая «столовую зону», кто-то объединяет кладовку со спальней, некоторые смельчаки вообще сносят все внутренние перегородки, создавая в квартире «студийное» пространство. Риэлтерам известны случаи, когда люди покупали сразу две квартиры в «хрущевке» друг над другом, и делали единую двухуровневую квартиру. Жильцы считают «хрущевки» уютным жильем. А еще они несут в себе дух прекрасного времени – 60-70-х годов — эпохи знаменитой «хрущевской оттепели».
- Помимо широких возможностей для дизайнерских экспериментов, у «хрущевок» есть и другие достоинства. Неспроста они пользуются самым высоким спросом в сегменте жилья «эконом-класса». В случае необходимости, их легче всего купить, продать, включить в цепочку обмена. Помещение небольшой площади требует меньшей суммы коммунальных платежей, - комментирует руководитель офиса «Жилфонда» Светлана Мармыль.
«К-7» — это не подводная лодка Не все хрущевки вовсе на одно "лицо". Есть панельные и кирпичные, пяти- и четырехэтажные, с балконами и кладовками, со смежными и раздельными комнатами.
Серия К-7 (от слова «каркасный») - первенец советского поточного домостроения - самая массовая в Советском Союзе. Высота здания в четыре или пять этажей была выбрана в связи с тем, что по советским стандартам это была максимальная высота, для которой не требовался лифт. К самым серьезным минусам серии К-7 нужно отнести лишь «срезанные» углы комнат, где расположены стойки каркаса, которые отнимают у помещения полезную площадь и не дают нормально поставить мебель. В Новосибирском Академгородке вся старая (Верхняя) зона застроена домами серии К-7.
В самом Новосибирске две самые массовые серии хрущевок - «1-335» и «1-464». 1-335 - это классическая хрущёвка в 5 этажей продольными несущими стенами. Первый дом построен в 1960 году на ул. Космической, д. 12/1. Первый 4-этажный дом серии 1-464 построен в Академгородке в 1961 году. Под маркой 1-464 выпускались не только пятиэтажные, но и девятиэтажные дома. Несмотря на различие во внешнем виде и в планировках, конструктивно здания очень близки и выполнялись из одинаковых элементов. Первый 9-этажный крупнопанельный дом построен в 1968 году на Затулинке.
Простоят еще 100 лет - Физический износ капитальных конструкций 1963-1970 годов постройки, как правило, не превышает 20%, - рассказывает руководитель офиса на Ватутина, 37 Инна Тарасенко, - Но внутридомовые сети требуют замены. Расчеты специалистов показывают, что стоимость демонтажа такого здания с последующей утилизацией отходов обходится в среднем в 10 тысяч рублей за 1 квадратный метр. Поэтому наиболее рациональным подходом будет реконструкция, после которой дома вполне могут простоять еще 60-80 лет.
В настоящее время существует достаточно много проектов реконструкции пятиэтажек, в том числе использующих и богатый зарубежный опыт. Диапазон предлагаемых решений весьма широк. Это может быть мини-модернизация, предполагающая декоративно-теплозащитную отделку фасадов, расширение балконов и лоджий, смену оконных и дверных блоков и минимальную перепланировку квартир, которую можно произвести без отселения жителей. А возможен и другой вариант событий - надстройка пятиэтажных домов до 9-10 этажей, расширение лоджий и возведение пристроек. Правда, в случае кардинальной реконструкции без расселения жильцов не обойтись. В Германии дома такого типа подвергают глубочайшему «тюнингу», преобразуя их в таунхаусы.


Источник: http://www.jilfond.ru
==РЕКЛАМА==
Администратор
Wind
Медаль Грамота Комментатор (50 комментариев) Комментатор (100 комментариев) Комментатор (200) Комментатор (300) Комментатор (400) Почётный участник сайта Блоговед
Сообщений: 4761
1068 дней назад
Константин Пятачкофф:

Пятиэтажные дома массовых серий, в народе зовущиеся «хрущёвками», в свое время возводились под лозунгом «Каждой советской семье к 2000 году - по отдельной квартире!»
Это горбачевский лозунг. А Никита Сергеевич собирался к 1980-му году построить материально-техническую базу коммунизма, что предполагало решить квартирный вопрос в СССР.
Посетитель
Дмитрий
Блоговед Медаль Грамота Комментатор (50 комментариев) Комментатор (100 комментариев) Комментатор (200)
Сообщений: 152
Свободный
2612 дней назад
Вообще-то "хрущёвки" скопировали с французских временных пятиэтажных домов, которые строили в послевоенной Франции. Они были рассчитаны на 20-30 лет и потом подлежали сносу
Lupus pilum mutat, non mentem - Волк меняет шерсть, а не натуру.
Администратор
Wind
Медаль Грамота Комментатор (50 комментариев) Комментатор (100 комментариев) Комментатор (200) Комментатор (300) Комментатор (400) Почётный участник сайта Блоговед
Сообщений: 4761
1068 дней назад
Собственно срок жизни хрущевок был определен в 30 лет. Потом его волевым усилием продлили до 50 лет.
Посетитель
Константин Пятачкофф
Медаль
Сообщений: 189
2643 дня назад
Что придет на смену хрущевкам?


За политическими баталиями сначала в Госдуму, а после за президентское кресло как-то незаметно прошло первое чтение законопроекта, который в случае его принятия на ближайшие десятилетия может в корне изменить жилищные условия россиян. По мнению многих экспертов, грядет очередная эра строительства хрущевок…
Изначально идея депутатов, в частности инициатора законопроекта Мартина Шаккума, понятна: стимулировать строительство социально ориентированного жилья экономкласса. Только вот те формы и методы, с помощью которых предлагают это сделать, мягко говоря, вызывают недоумение и даже неприятие среди участников делового сообщества. Так, на круглом столе главных редакторов специализированных СМИ, организованном в рамках выставки «ДОМЭКСПО», было высказано опасение повторить опыт подобного строительства в Казахстане. Там настроили а-ля хрущевок, рассчитанных на 10–15 лет эксплуатации, — и граждане, сэкономившие на покупке жилья, превратились в тех самых скупых, которые платят дважды. Между тем дома, ориентированные на широкие массы населения, еще нужно возвести, и тут возникает вопрос, готовы ли девелоперы работать в рамках предложенного законопроекта и видят ли они в этом смысл.
К СВЕДЕНИЮ
Законопроект № 456651-5 «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части создания условий для развития строительства жилья экономического класса» был внесен в Госдуму в 2010 г. В конце 2011-го утвержден в первом чтении. Сегодня готовится к рассмотрению во втором чтении. Основная цель — предоставление застройщикам земельных участков для возведения жилья экономического класса по фиксированной цене.
Экономный эконом?
Свою позицию по этому поводу высказал на круглом столе Григорий Алтухов, советник президента ФСК «Лидер». По его словам, принцип, положенный в основу законопроекта, весьма прост. Первоначально проводят некий аукцион на понижение цены. Стартовой является стоимость квадратного метра, установленная Минрегионразвитием. По Москве на I квартал этого года она составляет более 80 тыс. руб., по Подмосковью — около 42 тыс. руб.
Продажа квартир в рамках предложенного документа возможна по тем же схемам, которые сейчас уже успешно действуют, в частности, на стадии строительства по договору долевого участия (ДДУ). Правда, в законопроекте есть одна оговорка: на стадии строительства ДДУ можно заключать только с покупателями — физическими лицами (юрлица исключены), в противовес существующему ФЗ-214.
После завершения строительства реализация происходит по договорам купли-продажи. В этом случае приобретателями могут стать либо обычные граждане, либо органы государственной власти, которым нужны квартиры для обеспечения нуждающихся в улучшении жилищных условий. То есть ни одна инвестиционная либо иная компания не сумеет скупить доступные квартиры, чтобы потом их перепродать подороже.
Что касается участков, то предусмотрено два механизма их предоставления. Они схожи, разница лишь в том, что земля может быть свободной, в том числе от обременений третьих лиц, либо находиться в границах застроенных территорий, что предполагает не только новое строительство, но и реконструкцию, редевелопмент, снос старого жилья и т. д. В законопроекте впервые предусмотрен ряд мер, которые в теории сделают этот процесс более открытым. В частности, это размещение на сайте местной администрации или субъекта Федерации информации о готовности застройщика начинать продажи. Здесь же должны опубликовать сведения об объеме предложения, о характеристиках жилья (в первую очередь это этаж, площадь и т.д.), о стоимости квадратного метра и всей квартиры. Плюс должен быть вывешен не только образец, но и реестр заключенных договоров, то, что сегодня некоторые девелоперские компании и риэлторские агентства активно скрывают, вызывая ажиотаж. То есть законодатели создают такую ситуацию, когда уже на старте продаж покупатель полностью осведомлен о том, что же он может приобрести, когда, как и т.д.
Следующим шагом является публикация реестра заключенных договоров на сайте регистрационной палаты субъекта Федерации. Здесь, по словам спикера, также есть один важный нюанс: застройщик при заключении нового договора или внесении изменений в старый договор с покупателем обязан проинформировать об этом местную администрацию в течение трех дней.
Еще одна мера: в записи в едином государственном реестре прав должны указывать реквизиты объекта недвижимости, следует сделать специальную пометку о том, что это жилье именно экономического класса.
Интерес застройщика
Как известно, основной мотив деятельности застройщика — получение прибыли, той самой дельты между доходами от продажи и затратами девелопера на создание этого объекта. Таким образом, в условиях свободного рынка у девелопера есть варианты: строить дешево, максимально просто, продавать по средней цене и кое-как выживать или же вносить в проект некоторые качественные улучшения, которые позволяют повысить цену и, соответственно, доходы (то, что сейчас происходит на рынке Московского региона). К таким улучшениям можно отнести всем уже набившую оскомину качественную отделку входных групп или квартир, а также продуманные планировочные решения, которые, вероятно, немного удорожают проект, но существенно улучшают его привлекательность для покупателя.
В рамках рассматриваемого законопроекта девелопер фактически не может повысить стоимость реализации, поэтому единственный способ не упустить прибыль — это минимизировать затраты. По опыту последних 20 лет можно сказать, что этот метод практически всегда сводится к ухудшению качества. «Это будет нечто по минимальной стоимости, иногда построенное тяп-ляп, иногда более-менее, но с огромными затратами при дальнейшей эксплуатации, — уверен Г. Алтухов. — Поскольку применяли неэффективные материалы, технологии, конструкции, часто будет требоваться капитальный ремонт. В противном случае построенные объекты будут недолговечными. Как выбираться из этой западни для девелопера и покупателя в условиях фиксированной стоимости метра, я, к сожалению, пока не знаю».
Действительно, полностью просчитать экономику проекта в рамках предложенного закона не представляется возможным — слишком много остается неясностей, слишком много «если». В принципе если считать на пальцах, то себестоимость дома-коробки, даже с самой минимальной отделкой, плюс прокладки сетей по границам участка, но без подключения к магистральным сетям, без оплаты техусловий и тому подобного, по Москве, Подмосковью и еще нескольким регионам России ниже, чем предлагаемая Минрегионом средняя рыночная стоимость. То есть в теории прибыль получать можно. Но вот как это будет по факту — не очень понятно.
К плюсам законопроекта эксперт относит то обстоятельство, что девелопер будет строить фактически только за счет привлеченных средств. Необходимость крупных собственных капиталовложений на начальном этапе — сегодня именно это обстоятельство затрудняет возведение доступного жилья и отсекает часть игроков рынка. Кроме того, на приобретение земли, выкуп прав аренды, вывод существующих предприятий из пятна застройки также требуются средства. Законодатели обещают девелоперу осуществлять прокладку магистральных сетей за счет местной администрации либо компенсировать эти затраты. Правда, по непонятной пока схеме. Как известно, с подобными выплатами иногда могут тянуть годами.
Еще один существенный момент, который делает риски девелопера достаточно высокими, — это полная зависимость от Минрегионразвития в части продаж. В течение первых 12 месяцев можно предлагать жилье только по той цене, по которой выиграл аукцион. В дальнейшем стоимость индексируется пропорционально изменению рыночных цен Минрегионразвития, но непонятно, каким образом эти рыночные цены формируются и не будет ли это инструментом давления на девелопера.
«Если говорить о проекте в целом, — подводит итог спикер, — я вижу некоторые риски, которые в представленном законопроекте не учтены. Например, велика вероятность появления фирм-однодневок или фирм-прослоек, которые за счет демпинга назаключают договоров и потом за определенную плату будут переуступать их другим игрокам рынка? Либо будут пытаться строить собственными силами, при помощи дешевой рабочей силы? При этом, возможно, опять будут обманутые дольщики».
СПРАВКА
К жилью экономкласса относятся многоквартирные либо сблокированные дома: таунхаусы, дуплексы (до 150 кв. м каждый). Площадь однокомнатной квартиры может быть в пределах от 28 до 45 кв. м, двухкомнатной — до 60 кв. м, трехкомнатной — до 80 кв. м и т.д.
Правда, законопроектом и здесь допускаются оговорки. Например, площадь спальни — от 8 кв. м, а кухни-ниши в однокомнатных квартирах — от 5 кв. м. «На мой взгляд, это несколько странно, непонятно, на кого такое жилье рассчитано и зачем вводить в законопроект нормы, которые уже устарели и будут на практике снижать качество жизни?» — задается вопросом Г. Алтухов.
Ты меня уважаешь?
Георгий Мирзоянц, заместитель генерального директора ООО «Капиталстрой», в своем выступлении заострил внимание на проблемах, которые могут возникнуть после окончательного принятия законопроекта. «На мой взгляд, успешному развитию строительства жилья, которое могло бы быть доступным по своей цене для граждан, мешает недостаточная урегулированность отношений инвестора-застройщика и органов власти», — считает эксперт.
Как показывает практика, на местах титанические усилия местной власти, как правило, направлены не на помощь инвестору-застройщику в успешном и своевременном выполнении своих обязательств по освоению территорий, а на то, чтобы минимизировать его прибыль, а часто просто довести до банкротства. Участникам рынка хорошо известны основные отработанные годами методы такой «помощи». Кроме тотальной коррупции это задержка, порой на годы, в выдаче и согласовании необходимых документов, а также понуждение инвестора-застройщика к исполнению дополнительных обременений, которых не было на момент заключения инвестконтрактов. «Судя по распространенности таких методов, создается впечатление, что чиновники из разных районов и областей проводят семинары по обмену опытом, — говорит Г. Мирзоянц. — Подтверждением моих слов могут служить многочисленные обманутые дольщики по всей стране». Чтобы исправить существующую ситуацию, по словам эксперта, необходимо сделать так, чтобы бизнес и власть находились в равноправных отношениях. К сожалению, и существующие нормативные акты, и обсуждаемый законопроект имеют явную командно-административную направленность.
Тем не менее в законопроекте содержится весьма конструктивный посыл, считает спикер, который связан с обязательным обеспечением выставляемых на аукцион земельных участков инженерными коммуникациями за государственный счет. Исполнение этого положения позволит существенно снизить себестоимость строительства, что полностью укладывается в декларируемую цель обсуждаемого законопроекта — создание условий для развития строительства жилья экономического класса. Одно но. Важно, чтобы инженерные коммуникации строили и сдавали в срок. Исключить сомнения поможет введение в законодательном порядке нормы обязательного завершения строительства всех инженерных коммуникаций до выставления земельного участка на аукцион.
Однако законопроект вряд ли увидит свет — во всяком случае, в представленном виде, считает адвокат Олег Сухов. «Он скорее похож на сказку. В наше время в сфере строительства помещений и передачи по договору долевого участия, учитывая сложившиеся взаимоотношения с властью, невозможно ни нормальное возведение жилья, ни определение адекватной его стоимости», — полагает эксперт.
К СВЕДЕНИЮ
Обязательные критерии для застройщиков, предусмотренные законопроектом: · срок работы на рынке — пять лет; · отсутствие задолженностей; · наличие укомплектованного штата сотрудников. Отсутствие в руководстве компании лиц, ранее привлекавшихся к административному и уголовному преследованию.
А что же государство?
Ирина Радченко, президент Международной академии ипотеки (эксперт Государственной думы), отметила, что сегодня рынок недвижимости переживает непростой период. Правила игры меняются. Если раньше застройщики получали колоссальную прибыль от вводимых объектов, то теперь этого нет. Усилия государства направлены на то, чтобы взять этот рынок под контроль, поэтому законопроектов, подобных обсуждаемому, будет все больше и больше. Фактически застройщиков в большинстве своем вынуждают обслуживать интересы государства. «Не знаю, насколько это плохо или хорошо, это отдельная тема, но в целом с небольшими дополнениями такой закон (если не говорить о Москве, потому что здесь доступное жилье скупят сразу же, даже не за три дня, а за три часа) для регионов — хороший инструмент регулирования строительства», — считает И. Радченко.
Григорий Алтухов, советник президента ФСК «Лидер» Георгий Мирзоянц, заместитель генерального директора ООО «Капиталстрой» Олег Сухов, адвокат Ирина Радченко, президент Международной академии ипотеки (эксперт Госдумы)
Николай Петров, «Недвижимость & Цены» №12 от 19.03.2012


Источник: http://realty.dmir.ru
|
Перейти на форум:
Быстрый ответ
У вас нет прав, чтобы писать на форуме, .




Изображения сайта, опубликованные пользователями. Форум. Блоги.Комментарии

Фотокнига
Ограбление
Новогодний утреник
В комплексе Союз. Каток.
Мирослав Шепилов 73 (GEICO HONDA)
Анекдот про туристов
Минутка пахальной милоты и религиозной пропаганды
Новое меню пользователя и закладки участников сайта
Новая депозитная линейка ВТБ24: три базовых вклада для всех категорий клиентов
Прогулка)
Все изображения

Яндекс.Метрика Свободный-Алексеевск Яндекс цитирования Amur.Info - новости Амурской области portamur.ru - новости Амурской области gtrkamur.ru - новости Амурской области новости Амурской области