город Свободный Амурской области
Новости, события, блоги, фотоальбомы, панорамы, киносеансы, карта, встречи, расписание авто и жд вокзалов, организации

Покупка дешевого жилья: подводные камни

по материалам сайта - www.space-open.ru
Посетитель
Константин Пятачкофф
Сообщений: 189
2759 дней назад
Каждый, кто хоть раз озадачивался поиском квартиры для покупки или аренды, хоть раз сталкивался с нереально низкими ценами, указанными в некоторых объявлениях. Как правило, это просто «замануха» от агентства, основная цель которой - заставить потенциального клиента набрать номер риэлторской конторы. Однако на рынке встречаются и менее добросовестные продавцы, которые стремятся таким образом продать неликвид или не совсем чистую, с точки зрения юриспруденции, квартиру. Как не попасть на удочку в попытках купить жильё подешевле?
Скидки и демпинг
Во время кризиса, на протяжении 2009 года, на рынке новостроек предоставлялись достаточно существенные скидки - до 30-40%. В экономклассе, как наиболее востребованном сегменте, скидки были меньше, а в элитном сегменте - больше.
Сейчас как таковых скидок нет, по крайней мере, на первичном рынке Москвы и встречаются они чаще всего в подмосковных проектах. Сегодня наиболее распространено предоставление скидки до 3-5% при 100% оплате стоимости приобретаемой недвижимости. В секторе дорогого жилья доля покупателей, приобретающих квартиру со 100% оплатой, наиболее высока. В экономклассе доля тех, кто готов внести полную оплату за квартиру, не превышает одной трети от общего числа покупателей, остальные две трети пользуются ипотекой или программами рассрочек.
Но скидки - это одно, а демпинг - это уже совсем другая тема. Главной причиной демпинга является перенасыщение рынка объектами. В таком случае застройщик вынужден снижать ценовую планку. Проблема переизбытка рынка предложения может стать еще более актуальной в связи с переходом застройщиков в область, вызванным ограничением массового строительства в Москве. От перегрузки уже страдают, например, Балашиха и Красногорск. Стать следующими на очереди рискуют стать запад и юго-запад Московской области. Кроме того, застройщики могут давать покупателям ощутимый дисконт, чтобы стимулировать потребительский спрос в периоды затишья на рынке недвижимости. Но все это касается первичного жилья. Что же касается вторичного, то в этом случае стоимость квартиры ниже рынка должна настораживать.
Не обязательно это могут быть мошеннические схемы. Просто на поверку может выйти какой-нибудь подвох, вынуждающий владельца снизить цену. Например, неказистый вид из окна (огромная свалка или унылое серое фабричное здание) вполне может отнять до 20 % от стоимости квартиры.
Хотя причины демпинга застройщиков тоже могут быть очень разными. Это может быть, как необходимость покрыть сиюминутный кассовый разрыв или продать последние 2-3 квартиры в конкретном жилом комплексе, так и более неприятные моменты - сложности с правами на объект строительства, отсутствие разрешения на строительство, невозможность согласовать определенные технические условия. У продавцов вторичного жилья есь две причины демпинговать - форс-мажор или низколиквидное жилье. Поводом для резкого снижения стоимости продаваемого жилья может быть переезд или необходимость в короткие сроки собрать большую сумму денег. Обычно такие ситуации не таят никакого подвоха и являются огромной удачей для покупателя. Но такие случаи встречаются крайне редко. А вот низколиквидного жилья в стране - хоть отбавляй. Низколиквидными объектами считаются квартиры, расположенные на первых или последних этажах домов, с плохими видовыми характеристиками, в существенном удалении от метро и остановок общественного транспорта, а также жилье слишком большое по площади.
Скидка свыше 5% в посткризисных условиях уже должна насторожить покупателя. Большая часть печально известных обманутых дольщиков прельстились именно бросовыми ценами на квартиры. Именно необдуманное стремление сэкономить зачастую заставляет людей доверять свои накопления недобросовестным застройщикам с сомнительной репутацией.
Опасности первичного рынка
Об обманутых дольщиках сейчас не слышал разве что человек, живущий в лесу.
Поэтому эксперты рекомендует при покупке квартиры в новостройке в первую очередь обращать внимание на степень готовности объекта, а также на сроки завершения строительства и репутацию самого застройщика.
Однако со временем таких опасностей становится все меньше и меньше. Сегодняшний рынок новостроек представлен в основном крупными, известными застройщиками, с хорошей репутацией и большим количеством реализованных проектов. Непрофильных девелоперов особенно на рынке многоэтажного строительства становится все меньше.
Согласно подсчетам аналитического департамента компании «НДВ-Недвижимость», инвестиции в московские новостройки приносят от 20 % дохода. В данном случае, «скупой» покупатель просто выгодно размещает свои средства. Но следует сделать важную оговорку - к выбору новостройки следует подойти грамотно. Лучше всего инвестировать в активно строящиеся проекты с удачным местоположением и развитой инфраструктурой. Следует учесть и некоторые нюансы: если объект возводится в районе, перенасыщенном проектами, то в таком случае речи об успешных инвестициях идти не может.
Покупателям же эксперты советуют быть внимательными при покупке жилья в новостройках. Важно узнать, работает ли застройщик по ФЗ N 214, который регламентирует порядок приобретения жилья по договору долевого участия, который предоставляет покупателю максимум юридических гарантий. Главные документы, наличие и сроки действия которых необходимо проверить - это право собственности либо договор аренды на земельный участок, разрешение на строительство, инвестиционный контракт, акт ввода объекта в эксплуатацию и акт реализации (при покупке на завершающей стадии строительства.
Опасности вторичного рынка
Если у девелоперов есть вполне понятные схемы и легко объяснимые причины демпинговать, то на вторичном рынке ситуация гораздо сложнее. Если учесть, что в этом секторе «работает» масса мошенников, то картина получается следующая: низкие цены на вторичное жилье могут быть просто приманкой для доверчивого покупателя.
Бесплатный сыр бывает только в мышеловке - эта пословица вполне применима к покупке сверхдешевой квартиры. Причем речь не о покупке квартиры с небольшой скидкой в 5-10% от среднерыночной стоимости. Такие варианты на рынке часто встречаются, легко объяснимы и не представляют никакой опасности. Например, продавцы квартиры на вторичном рынке хотят купить новостройку и это последняя квартира в новом доме - они безусловно готовы к дисконту по своей квартире лишь бы не упустить понравившуюся квартиру. Если же говорить о существенных отличиях в цене квартиры от среднерыночной то, чаще всего за этим стоят разного рода текущие проблемы с владельцами этой квартиры или третьими лицами, имеющими к ней отношение. Помимо этого у квартиры может быть некоторая история перепродаж, которая может привести к потере права собственности нового покупателя.
Внимание и еще раз внимание
Как показывает практика, попасть в неприятную ситуацию можно, купив не только сверх дешевое жилье, но и квартиру по вполне себе рыночным ценам. Все эксперты сходятся во мнении, что рецепт абсолютной безопасности весьма прост: надо профессионально изучать правоустанавливающие документы на покупаемый объект недвижимости, проверить личности продавцов, как физических лиц, так и застройщиков, внимательно осмотреть квартиру, пообщаться с соседями и до мелочей проработать схему расчетов за квартиру.
Таким образом, покупая жилье по сверхнизким ценам нужно, прежде всего, провести юридическую экспертизу всех документов, имеющих отношение к сделке (в чем вам сможет помочь профессиональный юрист), внимательно осмотреть саму квартиру и пообщаться с соседями, и не лишним будет поинтересоваться у продавца причинами, заставившими его снизить цену. Возможно, этому есть простое и логичное объяснение, не таящее в себе никаких опасностей.

Быстрый ответ

У вас нет прав, чтобы писать на форуме.